전원주택, 단독주택, 건물 준공과 관련한 하자 보수 책임 및 기간

건물 준공 후 하나 둘 찾아오는 불청객 “하자” 오늘은 전원주택, 단독주택등 건물 시공에 따른 하자보수 책임과 기간에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

목                    차

1. 공사시공자가 「건설산업 기본법」에 따른 건설사업자가 아닌 경우 2. 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설사업자인 경우

 

 

전원주택과 단독주택 하자 기간과 관련하여 일반적으로 알고 있는 집합건물법과 주택법, 건설산업기본법에 따른 하자 기간에 해당 하지 않습니다. 이유인즉 소규모 공사의 경우 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설사업자가 아닌 발주자의 직영 공사 이기 때문입니다.

 

1. 공사시공자가 「건설산업 기본법」에 따른 건설사업자가 아닌 경우

(1) 계약서에 하자 보증 기간이 명시 된 경우

우선 신의성실의 원칙에 따라 쌍방이 작성한 즉 도급자와 수급자가 작성한 공사 도급 계약서에 하자 보수 기간을 최우선적으로 준용 합니다. 도급자와 수급자 사이에 관행처럼 하자 보수 기간을 건물 인도 후 2년으로 약정 하는 데 이것이 하자 보수 기간이 되는 것입니다.

 

(2) 계약서가 없거나 하자 보증기간이 없는 경우

두 번째 쌍방이 작성한 계약이 없는 경우 민법 적용을 할 수 있습니다. 민법 제670조는 '하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 한다'고 규정하고 있으며, 제671조 제1항은 '토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다'고, 제2항은 '하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 위 민법 규정에 의하면 건물은 담보책임존속기간이 5년이며 구조가 철근콘크리트, 철골, 조적 등일 경우는 그 기간이 10년에 해당합니다.

 

 

 

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위 법조문을 해석 한다면 위 1년 이라는 개념도 1년이 지나면 하자보수를 해주지 않아도 된다는 의미가 아니고, 1년 내에 하자보수 요청이 없으면 도급자가 하자보수청구를 할 수 없다는 의미입니다. 따라서, 위 법이 적용되는 경우에도 1년 내에, 하자보수 요청이 있는 경우 10년의 범위에서 하자보수를 해 주어야 할 것 입니다.

 

2. 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설사업자인 경우

(1) 수급인의 담보책임

수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식 구조 · 철근콘크리트 구조·철골구조·철골철근콘크리트 구조나 그밖에 이와 유사한 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 10년의 범위에서, 그 밖의 구조로 된 것인 경우에는 건설공사의 완공일과 목적물의 관리·사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날로부터 5년의 범위에서 공사의 종류별로 다음의 기간 이내에 발생한 하자에 대해서 담보책임이 있습니다

 

 

 

 

 

 

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1) 대형공공성 건축물이 아닌 건축물의 구조상 주요 부분: 5년

2) 그 밖의 부분(전문공사에 해당하는 부분은 제외): 1년

3) 전문공사에 해당하는 부분는 아래와 같습니다.

실내건축 1년, 토공 2년, 미장·타일 1년, 방수 3년, 도장 1년, 석공사·조적 2년, 창호설치 1년, 지붕 3년, 판금1년, 철물(「건설산업기본법 시행령」 별표 4 제1호부터 제14호까지에 해당하는 철골은 제외) 2년, 철근콘크리트(「건설산업기본법 시행령」 별표 4 제1호부터 제14호까지에 해당하는 철근콘크리트는 제외) 3년, 급배수·공동구·지하저수조·냉난방·환기·공기조화·자동제어·가스·배연설비 2년, 승강기 및 인양기기 설비 3년, 보일러 설치 1년, 아스팔트 포장 2년, 보링 1년, 건축물 조립(건축물의 기둥 및 내력벽의 조립을 제외하며, 이는 「건설산업기본법 시행령」 별표 4 제14호에 따릅니다) 2년, 온실설치 2년

※ 위 기간 중 둘 이상의 공종(工種)이 복합된 공사의 하자담보책임기간은 하자책임을 구분할 수 없는 경우를 제외하고는 각각의 세부 공종별 하자담보책임기간으로 합니다

 

(2) 수급인의 책임 제한

수급인은 다음의 사유로 인해서 발생한 하자에 대해서는 위 규정에 불구하고 담보책임이 없습니다.

1) 발주자가 제공한 재료의 품질이나 규격 등의 기준 미달로 인한 경우

2) 발주자의 지시에 따라 시공한 경우

3) 발주자가 건설공사의 목적물을 관계법령에 의한 내구연한 또는 설계상의 구조내력을 초과하여 사용한 경우

 

(3) 하수급인의 담보책임 및 책임제한

하수급인의 담보책임 및 책임제한에 대해서는 수급인의 경우를 준용 합니다

 

끝으로 하자가 발생 할 경우 가족과 함께 할 집이라 건축주 스스로 모든 것을 해결 하기란 결코 쉬운 문제가 아니오니 계약서에 대해 세심하게 따지고 차근히 풀어야 할 것입니다.

 

오늘은 전원주택, 단독주택, 건물 준공과 관련한 하자 보수 책임 및 기간에 대해 살펴보았습니다. 오늘도 포스팅이 도움이 되셨다면 공감 부탁드립니다. 감사합니다.