전원주택이나 단독주택의 건축 진행 절차

오늘은 전원주택이나 단독주택 건축과 관련하여 일련의 복잡한 과정을 쉽게 설명 해 보도록 하겠습니다. 건축을 하기 위해서는 가장 먼저 토지가 필요 합니다. 보유한 토지에 건축이 가능한지 타당성 조사 후 건축 인허가를 진행 하고 나서 건축공사가 진행 됩니다.

 

목                    차

1. 땅의 기본조사 및 건축 타당성조사 2. 건축 계획 단계 3. 건축 설계 단계 4. 건축 인허가 진행 5. 건축 시공 절차 6. 건축 사용승인(준공) , 건축물관리대장등재, 등기부등본등재 그리고 입주 7. 건축 인허가 요약

 

 

1. 땅의 기본조사 및 건축 타당성조사

전원주택이나 단독주택을 건축 할 토지가 대지라면 큰 문제가 없겠지만 농지, 임야인 경우 전용과정을 거쳐 건축을 할 수 있습니다. 또한 입지와 관련하여 교통이나 병원, 교육등 생활 편의 시설은 괜찮은지 등 입지 조건등을 확인해야 하며 향후 양도를 위해 환금성까지 다양한 기본조사와 타탕성 조사가 필요 합니다.

 

 

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2. 건축 계획 단계

건축의 계획 단계에서는 가장 먼저 건축에 대한 공사비 예산을 세워 자금 사정을 고려 해봐야 합니다. 이후 자금에 따라 주택의 설계구상을 진행 하시면 됩니다.

 

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3. 건축 설계 단계

건축 계획 단계에서 특별한 문제가 없다면 건축사에게 용역을 발주 하시면 건축 예정지의 토지의 건폐율. 용적율, 관련법규와 주택의 규모를 확인하고 주택의 배치. 평면, 계획입면등을 작성하계 되고 나머지 구조설계와 토목설계는 협력 업체를 통해 진행 해 줄 것입니다.

 

건축허가 과정은 먼저 건축주가 소유한 토지의 증빙서류 (토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 소유권 증명서류)를 가지고 건축사를 찾아가서 주택의 설계를 의뢰합니다. 건축사는 대지의 조건을 살펴본 뒤 건축주의 요구사항과 건축법과 기타 법령들을 참고해서 계획도면을 작성합니다. 이것에 대해 건축주가 만족하면, 본 설계에 들어갑니다. 본 설계가 완료되면 설계도면과 각종 허가 관련 서류를 가지고 해당 시, 군, 구청에 건축허가를 신청하게 됩니다.

 

 

 

 

 

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4. 건축 인허가 진행

건축 소재지의 시.군.구청에 가서 신청서를 체출 하며 전용면적에 따른 심사를 거친 후 10일~30일 정도 기간이 소요됨 (심사조건이 까다로운 지역은2~3개월 처리기간이 될 수 있음) 물론 건축사무실에서 모든 것을 대행 하여 줍니다.

 

(1) 경계측량

본인 소유의 토지 경계가 명확하지 않을 때에나, 인접한 집이 있을 경우에는 경계 측량을 제대로 하고 나서 착공을 해야 합니다.

 

(2) 제주도

제주도는 내륙지역과 달리 건축계획심의가 추가되어 건축 인허가 기간이 오래 걸리며 특히 건축부지가 바다가 내다 보이는 지역에 위치 해 있다면 심의 자체에 상당한 기간이 소요 됩니다.

 

5. 건축 시공 절차

시공사 선정 → 계약 및 하자보수에 관한 협의 →공사사전준비→ 착공→ 터파기,기초공사→ 골조공사 →지붕 및 내.외부공사 →내부인테리어마감 등

 

건축허가를 받으면 이제 본격적으로 공사를 진행합니다. 그러기 위해서는 착공계를 제출해야 합니다. 착공신고는 시, 군, 구청에 건축허가를 받은 뒤에 이제 공사를 진행하겠다고 알리는 것이라고 보시면 됩니다.

 

건축허가를 받게 되면 지역개발공채, 주택채권을 매입한 영수증을 시, 군, 구청에 제출하게 됩니다. 이에 건축 허가증을 받게 되는 것입니다.

 

​그 다음 한국국토정보공사(구 대한지적공사)에 대지경계측량을 신청하여 대지의 경계선을 명확히 잡아보고 건축사의 도움을 받아 건축물 착공 신고서를 제출해야합니다.

 

​착공신고서에는 설계계약서, 공사감리계약서, 공사도급계약서를 포함합니다. 건축주, 건축사, 공사 시공자와 함께 작성하셔야 합니다.

 

※참고 초보 건축주께서 가끔 측량사무실을 통해 측량을 하였는데 경계측량은 외 또 하냐고 질의 하게 되는데 경계측량은 토지의 법적 경계를 잡아 주는 것으로 생각 하시면 됩니다. 이 부분 오직 한국국토정보공사에서만 할 수 있습니다.

 

6. 건축 사용승인(준공) , 건축물관리대장등재, 등기부등본등재 그리고 입주

사용승인 검사 후 등록세 ,취득세 세금납부 후 건축물관리대장 및 등기 진행 할 수 있습니다.

 

(1) 사용승인(준공) 신청 접수

착공과 마찬가지로 완공시에도 ‘설계도면에 맞게 지었는가, 부실공사는 없었는가. 내진성능을 갖추었는가. 적법 한가’ 이러한 부분을 허가권자가 확인하고 해당부분에 통과를 해야만 비로소 완공이라고 할 수 있습니다.

 

7. 건축 인허가 요약

(1) 건축 허가 신청서 작성 제출(건축, 대수선, 용도변경)

1) 서류 : ① 허가 신청서 ②신청 건물 동별 개요 ③대지 범위 증명 서류 ④건축사의 건축 허가 조사 검사조서 ⑤설계도서

 

(2) 건축 허가서 교부

1) 주택 채권, 공과금 납부(면허세 및 도로점용료)

2) 건축 허가 유효기간은 1년

※ 단 특별한 사유가 있을 경우 1회에 한하여 3개월 범위 내에서 연장 신청 가능

 

(3) 기존 건물 철거 멸실 신고(기존 건물이 있을 시)

1) 철거 예정일 7일 전 제출

2) 허가 건물 멸실 신고 → 건축과

3) 무허가 건물 철거신고 → 관할 동사무소에 신고

 

(4) 착공신고

1) 착 공전 감리 건축사 및 시공자 날인 → 건축주가 제출

2) 처리기간 : 1일

 

(5) 사용승인 신청

(1) 감리 건축사의 사용검사 및 검사조서로 사용검사 대행

(2) 건축공사를 완료한 날로부터 7일 이내에 신청

(3) 처리기간 : 신청서 접수일로부터 7일 이내 사용승인을 위한 현장검사

 

(6) 사용승인서 교부

1) 사용검사일로부터 이행해야 할 의무사항 안내문 동봉

2) 사용검사일로부터 30일 이내 취득세 및 60일 이내 보존등기 절차 이행 안내

 

​(7) 건축물대장 등재

(8) 등기

사용검사일로부터 30일 이내 취득세 납부 및 60일 이내 등기

 

오늘은 전원주택이나 단독주택 건축 진행 절차에 대해 살펴보았습니다. 쉽게 풀이 한다고 했지만 오히려 어렵게 만들었나요? 아무조로 즐거운 하루 되세요 지금까지 세컨하우스 이였습니다. 감사 합니다.